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华夏幸福平安入股两年半,“造城之王”华夏幸福的春天何时到来?

2020-12-31 06:56:12股票
华夏幸福出品丨公司研究室文|曲奇这个冬天对房企华夏幸福来说不算友好。12月以来,公司先是发行了一笔不超15亿人民币的永续债,接着又发行了一笔3.4亿美元的私募

华夏幸福平安入股两年半,“造城之王”华夏幸福的春天何时到来?图

出品丨公司研究室

文|曲奇

这个冬天对房企华夏幸福来说不算友好。

12月以来,公司先是发行了一笔不超15亿人民币的永续债,接着又发行了一笔3.4亿美元的私募债,而利率一个比一个高,前者为8.5%,后者为10.875%,这无疑会增加公司未来的利息支出。

近期,公司在境外投资人电话会议上表示,2020年大概率无法完成与平安的180亿业绩对赌,母公司华夏控股或将对平安进行现金补偿。

2018年7月,平安出手拯救处于现金流危机的华夏幸福,但平安入股后,华夏幸福的融资结构并没有改善,反而融资成本越来越高,平安真是华夏幸福的“白衣骑士”吗?

廊坊起家布局环京区域

千亿房企曾靠沙盘就能卖房

1998年,王文学在廊坊成立了华夏幸福的前身——华夏房地产开发公司,同年10月,“华夏花园”开盘销售,从此开始了他的地产之旅。

2001年,王文学在一个会上遇到了知名地产策划人王志纲,后来又专程去深圳向他求教。

当时,王志纲在地产圈人尽皆知,王志纲曾说过,那时的王文学在开发商里面只是个小虾米,但王文学善于自黑、情商高,两人因此结缘。

王志纲对王文学说,国内开发商众多,想做大规模只能另辟蹊径,没有政府资源和足够资金实力很难进军北京。

他建议王文学,重仓环京区域从廊坊做起,将企业定位为产业运营商,采用长短结合的运营模式,即长做工业园区,帮助政府招商,短做房产住宅,以短养长。

转折点发生在2002年。

2002年初的一天,廊坊市政府召集了包括华夏幸福在内的河北五大开发商,表达了一个意愿,就是希望对标苏州工业园区,在政策支持下把固安县发展起来。

当时,环京地区还没发展起来,燕郊刚刚起步,离北京更远的固安毫无竞争优势,大部分地产商都不想做这个项目。

最终,华夏幸福与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议,打造固安工业园,这是华夏幸福第一个产业新城PPP项目。

此后,王文学在环京区域大举拿地,在固安、廊坊、香河等地开发一系列产业新城及可售的住宅类项目孔雀城。

依靠对环京区域的布局,2016年华夏幸福销售额超1200亿,首次突破千亿大关,成为全国少有的区域性千亿房企。

2017年4月,雄安新区规划出台后,华夏幸福股价一周内暴涨近100%,市值一度超过1300亿元。

这或许是华夏幸福最幸福的日子。

可惜花无百日红,华夏幸福舒适的日子很快就过去了。

2016年环京区域的房价大涨,政府开始出台相应的限购政策,只是以房子为信仰的人们完全无视政策,持续推动环京区域房价继续飙升。

直到2017年6月,廊坊市宣布执行三年社保限购,环京房价才应声下跌。

廊坊市规定,在环京地区购房,需持有当地户口,或拥有当地连续36个月社保或纳税记录。

而环京一带的购房者多数是北漂或投资客,真正在廊坊工作居住的人是少数。

这个政策大大限制了环京区域的购房需求。

环京楼市火热的时候,华夏幸福靠着沙盘就可以卖房。

限购令颁布后,华夏幸福受到了很大的冲击。

2017年,公司销售额1522亿,同比增长26.44%,较上年的66%增速下降40个百分点。

一直到2019年,华夏幸福都没能缓过气来。

以短养长遭遇房住不炒

产业新城的弊端逐渐显现

华夏幸福走“住宅+产业新城”路线,是想与政府合作共赢,地方政府靠产业新城进行招商引资、提升税收,发展当地经济,开发商则可以低成本拿到园区周边的地。

在产业新城项目中,华夏幸福为项目提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等解决方案,当地政府对整个项目过程进行相关监督、审批。

合作过程中,政府类似“发包方”,华夏幸福类似“承包方”,垫付资金获取收益分成。

这种模式的利弊都很明显,好处是华夏幸福可以低价拿地,高价卖房,有较高的毛利率,弊端是垫款使得公司现金流比较紧张。

近5年,华夏幸福的毛利率从未低于30%,2017年甚至还超过45%,比同样是以环京区域为主的荣盛发展,毛利率高了18个百分点。

2017年公司净利率14.77%,为近5年最高,归母净利润87.81亿,同比增长35%。

华夏幸福一直以高周转的开发模式运营孔雀城,住宅销售获得的现金流再投入到产业园区的建设中。

销售额持续高增长的时候,以短养长的运营模式看不出有什么弊端。

2015年和2016年,公司经营现金流净额均超70亿。

在房住不炒大背景下,环京区域限购逐步加码,商品房销售受到重挫,孔雀城这头“现金奶牛”的“产奶量”减少时,短期资金投长期项目的弊端就显露出来了。

2017年公司经营现金流净额-162.28亿,有利润没有经营现金流,利润质量很糟糕。

中国企业资本联盟副董事长柏文喜曾说,产业园区发展的关键和核心是招商速度和聚集效应。

园区发展快,才能带动园区的产业发展,并同时聚集产业发展的人气。

这样就能提升配套地产的开发价值和市场需求,覆盖前期的投入成本。

否则,前期基础设施投资就会形成大量和长期的投资沉淀,危及企业生存与发展。

产业园区的建设不会因住宅销售放缓停止,不然前期的努力就白费了。

为了应对现金流危机,华夏幸福裁员缩减规模,减少拿地。

公司年报显示,2016年末到2018年末,公司储备开发用地规划计容建筑面积分别为1115.71万平方米、988.27万平方米、917万平方米,连续两年下降。

即使如此,依然不能解决华夏幸福面临的巨大资金压力。

2018年7月,公司引入战略投资者——中国平安,后者以137.7亿价格拿下19.70%股权,成为公司第二大股东。

2019年2月,原华润置地“掌门人”吴向东加入华夏幸福担任CEO,在新设的南方总部深圳办公,华夏幸福自此开启了南北双总部时代。

平安入股后融资结构没有改善

沉重利息已成财务黑洞

平安当初作为“白衣骑士”伸手援助华夏幸福是有条件的,根据对赌协议,2018年到2020年,华夏幸福归母净利润分别不得低于114.15亿、144.88亿和180亿。

否则,华夏控股将对平安资管进行现金补偿。

2018年和2019年,华夏幸福归母净利润分别为117.46亿和146.12亿,“擦线”完成业绩承诺。

2020年前3季度,公司归母净利润只有72.80亿,业绩承诺仅完成40%。

近期,公司在境外投资人电话会议上表示,2020年大概率无法完成利润目标,不过是母公司华夏幸福控股补偿平安,对上市公司没有影响。

平安入股后,华夏幸福不用担心资金链断裂了,融资总额也持续增长。

2017年末到2019年末及2020年6月末,公司融资总额分别为1105.43亿、1390.39亿、1792.15亿、2035.91亿。

但是,背靠平安的华夏幸福,融资结构上似乎并无改善。

与2017年末相比,2020年6月末,利息相对较低的银行渠道占比下降,利息相对较高的信托、资管等渠道占比提升,而且各渠道的融资成本均有提高。

2017年末到2019年末及2020年6月末,公司平均融资成本分别为5.98%、6.42%、7.86%、7.96%。

虽然2020年上半年,平均融资成本较2019年只增长0.1个百分点,但对有息负债超2000亿的华夏幸福来说,要多支出2个亿的利息。

近期,华夏幸福刚发行的3.4亿美元私募债,是对中国平安一对一发行的,期限364天,利率10.875%。

没有依靠平安做背书去找银行借款,反而是向平安高息发债,公司管理层还说这是从成本角度考虑,希望回归市场化定价。

这其实是很奇怪的,是银行不愿意借贷吗?

12月初,华夏幸福公告称,拟向中融信托进行一笔不超过15亿人民币、初始期限12个月、初始利率8.5%的永续债融资。

永续债一般都计为公司权益,美化了真实负债情况,但需要支付利息,又被称为“利润黑洞”。

近3年,华夏幸福财务费用显著增长。

2020年前3季度,华夏幸福的财务费用39.15亿,同比增长301.53%;财务费用率6.48%,同比增长5.06个百分点。

财务费用的大幅增长侵蚀了公司利润空间,2020年前3季度,公司净利率14.19%,同比下降1.18个百分点,归母净利润72.80亿,同比下降25.30%。

对公司发展更加不利的是,按照有关部门的房地产融资新规,剔除预收款后的资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不小于1。

国盛证券报告显示,2020年3季末,公司剔除预收款后资产负债率76.5%、净负债率190.4%,现金短债比0.41。

因此,华夏幸福目前已踩中三道红线,按照新规,其有息负债规模将不得增长。

值得欣慰的是,经过长时间下滑后,入秋以来,环京楼市成交再次开始放量,这应该有利于华夏幸福的销售增长。

不过,在房住不炒的大趋势下,只要以短养长的产业新城战略不改,公司的财务压力就很难从根本上得以改变,华夏幸福的春天不知何时才能到来。

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